利率低至3.45%是什么意思(利率低至3.7是多少)

消费贷款利率低至3.2%，商业贷款利率低至3%，但为什么我不能用它们提前还清抵押贷款呢？

很多人可能都受到过商业贷款等置换抵押贷款的“诱惑”：利率更低、利息更少、贷款期间无需偿还本金。

但很少有人明确这一操作背后的风险。

俗话说，“免费”往往是最昂贵的。当使用商业贷款和其他替代抵押贷款时，收益所涉及的风险通常是抵押贷款人难以承担的。更何况，需要多层通关才能完成的更换真的划算吗？

近期，随着“提前还贷潮”的兴起，“房贷置换”话题再次引发关注。

更换商业贷款等住房贷款涉及哪些风险？

置换会不会导致“操作如虎，盈利算痛”的局面？

作为长期房贷，持有真的没有用吗？

今日《金融时报》记者特邀上海金融与发展实验室主任曾刚、易居研究院研究总监严跃进、光大银行金融市场部宏观研究员周茂华进行讨论用住房贷款替代经营贷款。那些事。

首先，什么是商业贷款？

经营贷款是银行向个体工商户、小微企业等经营主体发放的以经营为目的的贷款。这里需要明确两个关键点，一是经营主体，二是经营目的。可见，商业贷款是必须有企业才能申请的贷款。

用住房贷款代替商业贷款如何运作？

购房者需要先还清抵押贷款，然后以个体工商户或企业法人、实际控制人、大股东的名义将房屋抵押给银行。普通老百姓如果不是个体工商户或者名下没有公司，就需要借助一些所谓“贷款中介”提供的空壳公司。随着监管趋严，入股已成为最常见的利用空壳公司的方式。为偿还抵押贷款而借入的资金通常称为“过桥资金”。

这就导致了第一个风险——抵押贷款人以经营贷款代替抵押贷款的后门风险。

您应该知道，在商业贷款申请和贷款续签期间，抵押贷款人必须维护法人股东的身份。作为股东，您需要对公司的经营状况负责。如果公司运营出现问题，股东需要承担民事、行政甚至刑事责任。

而且，由于是借壳交易而非实际所有权和经营，这就涉及到经营贷代房贷的第二个风险：信用风险。

2021年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合下发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），其中特别强调了商业贷款将非法流入房地产等相关事项。作为各项检查的重要内容，要依法严格问责，强化联合惩戒，及时将挪用经营性贷款的企业和个人相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

“信贷资金违规进入楼市一直是金融管理部门严格监管的领域。《通知》规定，一旦发现贷款在房地产领域被挪用，将立即撤回贷款。”，信用额度将会降低，并追究相应的法律责任。同时，也会对借款人的信用报告产生影响。曾刚说道。

近日辽宁银保监局下发的《关于提前还贷或转贷的风险提示》号也强调，经营贷款借款人必须如实提供贷款申请信息。如果他们伪造商业信息以获得贷款，则涉嫌贷款诈骗。情节严重的，依法追究刑事责任。而且，辽宁银保监局特别提醒，经营性贷款不得违规用于购房、结清房款或者偿还通过其他渠道垫付的房款。若违规使用，贷款将被提前收回。

“经营性贷款置换住房贷款一经核实，不合规资金将被追回。对于住房贷款人来说，这种操作涉及很大的交易风险。”严跃进说道。

交易风险之一是贷款提前撤回，这也会给抵押贷款人带来第三种风险：撤贷风险，即按揭贷款替代经营贷款。

“贷款一旦撤回，所有经营性贷款资金都需要在很短的时间内归还，这笔资金往往规模较大，在这种情况下，可能会增加房贷机构的短期资金周转压力。””周茂华说道。

如果资金不能及时归还，也会对个人信用造成影响。

作为商业贷款，贷款期限一般较短。如果用商业贷款代替住房贷款，住房贷款机构将不得不面临频繁续贷的问题。贷款续贷过程带来第四种风险——经营性贷款取代住房贷款的不确定性风险。

现阶段可以申请相对“轻松”的商业贷款，但未来门槛可能会提高。

“经营性贷款是国家为了促进经济发展，向一些经营主体发放的贷款。过去一段时期，为了帮助经济加快复苏，经营性贷款利率较低。随着我国经济的不断复苏，“信贷资金需求趋紧，在这种情况下，经营性贷款的申请条件可能会收紧，利率也可能会上升。”曾刚表示，现有经营性贷款到期后，用其替代住房贷款的贷款人将面临无法续贷或贷款的可能。成本增加的可能性和这些不确定性会给贷款人带来更多问题，并可能产生潜在风险。

还需要明确的是，当抵押贷款人将商业贷款转换为住房贷款时，他必须首先解决抵押贷款。资金不足的贷款人往往需要动用“过渡资金”。这是用住房贷款代替商业贷款的第五个风险。——桥险。

过桥作业本身就存在风险，并且可能涉及多方。在缺乏合规约束的情况下，这些第三方、第四方、第五方等，可能会造成道德风险。

而且，一旦过桥，就需要所谓的“过桥费”，这是用住房贷款代替商业贷款的成本之一。说到这里，我们也来谈谈抵押贷款人在用抵押贷款代替商业贷款时需要承担的成本。

首先肯定是“过桥费”。

“‘贷款中介’不会无偿放贷，会有过桥成本，甚至可能存在一些潜在的支出成本，需要引起重视。”严跃进说道。

其次，“贷款中介”诱导房贷借款人以经营性贷款代替房贷后，房贷人仍需支付中介费。

“收取中介费后，房贷借款人的实际贷款利率会提高。而且，即使看起来需要还款的金额仍然少于现有金额，但少还的背后却是更大的个人负担。存在风险，所以需要特别慎重考虑。”曾刚说。

此外，专家还提到，借壳公司可能会给运营实体带来维护费用，这些费用全部由抵押贷款人承担。一旦商业贷款利率在几年后进入上升周期，抵押贷款借款人也将不得不承担利率上升带来的成本增加。

事实上，持有长期抵押贷款真的没有任何好处吗？

答案当然是否定的。

“持有长期贷款相当于均衡了还款压力，用未来的回报增长提前支撑当前的住房消费，最多需要20年、30年的时间。而且，由于还款时间已经拉长了很长一段时间。”还款压力会更均匀，对日常生活的影响也更小。”曾刚说道。

“贷款期限长，每月还款压力就会减轻。”严跃进说道。

“即使商业贷款可以延长至10年期，它实际上缩短了抵押贷款借款人的还款期限。这意味着抵押贷款借款人在这10年中每年或每月必须偿还的金额实际上是比以前多了。虽然总量可能会减少，但平均每个月，如果用长期贷款代替短期贷款，每月的还款压力就会大很多。”曾刚表示，“所以长期贷款最大的好处就是减轻了我们某个时点的还款压力，处理压力更加顺畅。”

“较长的按揭贷款期限，解决了大多数人需要大笔资金买房的问题，减少了流动资金的占用；按揭贷款期限的延长，每月还款额相应减少，不仅降低了逾期抵押贷款违约的风险，同时也减少了对购房者日常生活和投资活动造成的拥挤，尤其是当其他金融投资的收益高于抵押贷款利率时，期限越长越有利是；”周茂华表示，“此外，如果考虑到通货膨胀，延长房贷期限对于等额本息还贷的人来说更有利。”

专家还特别提醒房价较高城市的购房者：“在房价较高的城市，购房压力较大，延长房贷期限有助于减轻每月还款压力。尤其是在房价预计将回落的情况下。”未来房价上涨，首付和月供压力较大，逐步增加并延长房贷期限相对有利。”周茂华说道。

资料来源：金融时报